[摘要]

  自国有企业资产转让进场交易推广以来，各交易机构承接资产转让的品种和数量不断增多。租赁权作为企业资产的一个组成部分，已成为许多交易机构的重要交易品种之一。本文结合国有资产转让操作实务，就租赁权的资产属性、交易底价的确定等问题加以探讨。

关键词：国有资产 租赁权 转让

    2016年6月，《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部令第32号，以下简称“管理办法”）颁布实施以来，国有企业资产转让正式纳入到进场交易的范围，各交易机构承接资产转让的品种和数量不断增多。租赁权作为企业资产的一个组成部分，已成为许多交易机构的重要交易品种之一。本文结合国有资产转让操作实务，就租赁权资产属性、交易底价的确定等问题加以探讨。

1 关于租赁权的资产属性

   关于租赁权的权属性质，业界存在不同的认识，一般认为租赁权是指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用、收益的权利。《法学大辞典》对租赁权的定义是：租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。从租赁权的定义来看，无论权属如何均应属于产权范畴。产权是经济所有制关系的法律表现形式，它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。从会计学角度来看，租赁权属于企业资产中的无形资产。《企业会计准则第6号-无形资产》对无形资产的定义是企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。按《企业会计准则第6号-无形资产》分类，无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。《资产评估执业准则-无形资产》将无形资产划分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益、域名等。不可辨认无形资产是指商誉。从租赁权特点来看，应属于可辨认无形资产。

   租赁权转让即排他性的占有、使用、收益权的转让。企业国有资产的对外出租行为是企业将其资产的占有、使用、收益权转让给承租人。承租人通过产权交易市场，按照竞价或其他法定形式获得国有资产承租权，其本质属于租赁权转让行为。按照《管理办法》中“企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行”的规定，国有企业资产一定金额以上的资产出租应按照产权交易程序进场交易。

2 关于租赁权转让中的资产评估

  《管理办法》第五十条规定“转让方应当根据转让标的情况合理确定转让底价和转让信息公告期”，但就如何合理确定转让底价、是否需要资产评估没有明确规定。那么，在资产转让过程中是否需要通过资产评估确定标的转让底价呢？《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；……（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。”《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）第六条规定“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；……（四）非上市公司国有股东股权比例变动；（五）产权转让；（六）资产转让、置换；（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；……（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。”从上述有关规定可以看出，国有资产转让行为是需要进行资产评估的，租赁权既然属于产权的范畴，具有资产属性，在其进场交易的过程中，应该进行资产评估。对租赁权的评估对象为资产租赁的市场价值，而不是租赁资产的市场价值，评估方法应以市场法或收益法为宜。对于一些市场价格清晰的资产租赁，是否可以通过市场调查直接确定转让底价呢？相关法律法规没有明确规定，对于有关部门或领域有相关具体要求的，可参照执行。建议有关部门对资产转让中的资产评估问题能进一步明确，以利于操作过程中的准确把握。

3 关于资产评估项目核准、备案

  租赁权转让项目评估报告出具后，应按照有关要求对评估结果办理相应的核准、备案手续，转让方应当根据转让标的核准或备案评估结果合理确定转让底价。《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）第四条规定：“企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。”并对核准、备案的具体要求做了相关规定，其中地方国有资产监督管理机构及其所出资企业的资产评估项目备案管理工作的职责分工，由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况自行规定。财政部印发的《国有资产评估项目备案管理办法》（财企[2001]802号）规定：“国有资产评估项目备案工作实行分级管理。”按照上述规定各级国有资产监督管理机构也出台了相关政策。有些机构根据行业、部门实际情况，对评估结果的核准、备案进行下放授权。建议对于资产转让中评估项目的核准、备案工作应根据项目实际情况，结合项目特点准确把握。

4 关于资产租赁合同的有关要求

   按照产权交易程序，确定承租人后，承租人与出租人应签订相应的资产租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

   关于租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

   关于转租行为，《合同法》规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

   关于租赁权转让中的付款方式，《管理办法》规定资产转让价款原则上一次性付清。《合同法》规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。实际操作中采用每年一次性付清较为稳妥。

   关于资产租赁中的优先承租权问题，资产租赁合同期满时，如果没有约定，原租户是否有租赁优先权，相关法律法规也无明确规定。操作实践中，对于租赁权转让不再考虑原租赁方承租优先权问题。

   总之，签订资产租赁合同，应兼顾《合同法》、产权转让相关规定及资产出租公告中的有关要求。对于具体问题应根据实际情况妥善处理。对于企业资产出租是否属于租赁权转让存在不同认识，但企业资产出租属于资产转让行为应无异议，企业国有资产出租，应通过产权市场公开挂牌转让，转让前应按有关要求进行资产评估并办理相应的核准或备案手续，以此确定出租挂牌底价。具体实践中还应结合其资产属性和项目特点，具体情况具体分析，完善交易程序，确保国有资产保值增值。

董传军

河南省产权交易中心

本文引自产权导刊